– Vi ser et økende samarbeid mellom kommuner og utbyggere for å skape fleksible boligløsninger med tilknyttede kommunale tjenester, trygghetsteknologi og nærhet til helsetilbud. Det handler om å skape boliger som gir trygghet og tilrettelegging, men som også kan tilpasses særskilte brukergrupper og ulike behov over tid, sier Sigmund Olav Lie, bransjeleder for eiendom i BDO.
Mulighetsrommet for utbyggere
Det er fremdeles krevende for eiendomsutviklere å komme i gang med boligprosjekter. Selv om salgs- og igangsettingstallene for desember, ifølge Boligprodusentenes Forening, viser en svak bedring, er marginene fortsatt presset, og mange boligprodusenter har måttet gjennomføre nedbemanninger.
– Ved å inkludere omsorgsboliger med døgnbemanning i verktøykassen kan eiendomsutviklere trygge inntektssiden i boligprosjektene og øke salgsgraden, noe som gjør det lettere å oppfylle finansieringskrav. Slike samarbeid kan også utløse statlige tilskuddsordninger, som merverdiavgiftskompensasjon for utbygger og tilskudd fra Husbanken til kommunen, sier Lie.
Muligheter i avgiftsregelverket
Advokatene Christoffer Muri Stokke og Marit Bonnevie Wollebæk i BDO Advokater har bistått flere eiendomsutviklere med å imøtekomme kravene til merverdiavgiftskompensasjon.
De peker på flere eksempler på samarbeidsmodeller som kan vurderes ved oppføring av omsorgsboliger:
- Salg av boliger til kommunen – beregnet på utleie til privatpersoner
- Utleie til kommunen – beregnet på fremleie til privatpersoner
- Salg av boliger direkte til privatpersoner gjennom borettslag eller boligsameier
- Salg eller utleie av boliger direkte til privatpersoner etter Altamodellen
De ulike modellene vil treffe merverdiavgiftsregelverket på forskjellige måter, enten gjennom direkte kompensasjon/fradrag eller gjennom justeringsregelverket.
– Merverdiavgift er ofte et kritisk punkt. Private utbyggere som bygger omsorgsboliger for salg eller utleie til kommunen, eller direkte til beboere med kommunale tjenester, kan gjennom avgiftsregelverket oppnå å få løftet av avgiftskostnaden helt eller delvis, sier advokat Christoffer Muri Stokke.
– Hvis vilkårene for direkte kompensasjon eller fradrag ikke er oppfylt, kan marginene i prosjektet bli betydelig lavere enn forventet. Løsninger som utløser bruk av justeringsregelverket vil ofte innebære en likviditetsmessig ulempe for eiendomsutviklere. Dette gjør grundige juridiske og økonomiske vurderinger helt nødvendige før avtaler inngås, fortsetter han.
Hva må til for å lykkes – og hvilke fallgruver finnes?
- Merverdiavgiftsregelverket stiller krav til at utbygger og kommunen samarbeider for at avgiften på oppføring av omsorgsboliger skal kunne løftes av, sier advokat Marit Bonnevie Wollebæk.
Kravene er noe ulike avhengig av hvilken modell som velges. Men, grunnplanken i alle modellene er at kommunen må ha tildelingsrett til boligene og at beboerne mottar helse- og omsorgstjenester fra kommunen i sine egne hjem.
– For å sikre merverdiavgiftskompensasjon/-fradrag eller rett til å kreve justering av merverdiavgift, er det i tillegg avgjørende at virksomheten har god orden i dokumentasjonen. Uten å oppfylle formalkravene risikerer man avslag på kompensasjon/fradrag eller tap av justeringsrettigheter, understreker hun.
Anskaffelsesrettslige problemstillinger må vurderes konkret for hvert enkelt prosjekt.
– Dette gjelder særlig vurderingen av om kommunens anskaffelse anses som en bygge- og anleggskontrakt eller som kjøp eller leie av fast eiendom, hvor sistnevnte i utgangspunktet er unntatt fra anskaffelsesregelverket, poengterer Muri Stokke.
Bakgrunn og demografi
Tall publisert av SSB (Statistisk sentralbyrå) i juni 2025 viser at kommunekonsernene ikke lenger kunne dekke sine finansutgifter gjennom resultatet etter ordinær drift. Samlet underskudd var på 2,6 milliarder kroner. Kommunene opplever dermed et dobbelt press fra krevende tjenesteproduksjon og økende finanskostnader, som samlet sett svekker deres økonomiske handlingsrom.
Når dette skjer i en periode der prognoser viser betydelige demografiske endringer, og Helsedirektoratet forventer en økning på hele 98,3 prosent i aldersgruppen 80–89 år og 132,5 prosent i aldersgruppen 90 år og eldre frem mot 2040, kan det bli krevende for kommunene å opprettholde tjenestetilbudet uten å vurdere alternative løsninger.
SER MULIGHETER OG FALLGRUVER: Christoffer Muri Stokke, Marit Bonnevie Wollebæk og Sigmund Olav Lie.